INTRODUCTION :
Depuis la sortie de la crise liée au COVID, le marché de l’immobilier cherche son rythme.
2021 fut l’année du record en volume de transaction alors que 2022 débuta avec la même croissance positive, en revanche l’année se termina par un ralentissement marqué. Ce dernier constat se trouve être la résultante des facteurs externes du marché néanmoins en lien direct avec celui-ci.
- Évolution rapide des taux de crédit qui ont plus que doublé en un an (passant de 1,07% en moyenne en janvier à 2,5% en fin d’année).
- Ajustement du taux d’usure ayant pour conséquence l’inéligibilité des dossiers d’emprunt.
- L’inflation persistante qui est passé de 2,1% en 2021 à 5,2% en 2022 (*source France-inflation)
- Modification des DPE et des critères de mise en location des logements dits « passoires thermique » (classe F et G)
- La fin de vie de la loi de défiscalisation « PINEL »
Dans un contexte déjà complexe où le marché immobilier en France diffèrent d’une région à l’autre, est-il possible de tirer une conclusion globale qui soit vrai pour tous à l’échelle nationale en 2023 ?
Point sur le volume de transactions :
Concernant l’ancien :
Selon le bilan 2022 de la Fnaim, le volume de transactions a baissé l’an dernier, avec des prix qui commencent à se tasser dans certaines grandes villes. Et cela devrait continuer en 2023.
Le marché de l’immobilier aura de nouveau franchi la barre symbolique du million de ventes en 2022, avec 1,1 million de transactions selon le bilan 2022 de la Fnaim dévoilé en ce début d’année 2023.
Néanmoins, la Fédération nationale de l’immobilier parle déjà de lente érosion car le nombre de transactions est en recul: -6,5% sur un an par rapport au record historique de 1,177 million de ventes en 2021.
Ensuite, alors qu’en 2021 aucun département n’affichait de baisse des ventes, aujourd’hui ils sont plus d’une soixantaine à être dans le rouge. Les plus fortes baisses sont à l’ouest, en particulier en Bretagne, en Loire-Atlantique et en Vendée. *Source BFM BUSINESS
Concernant le neuf :
Qui aurait pu penser que ce troisième trimestre 2022, on enregistrerait moins de ventes de logements neufs aux particuliers que durant le deuxième trimestre 2020, marqué par le black-out total du premier confinement ? C’est pourtant ce que montrent les chiffres de la commercialisation des logements neufs fournis par le ministère de la Transition écologique.
Seulement 20 000 logements neufs vendus en trois mois.
Au troisième trimestre 2022, en France métropolitaine, 20 400 logements neufs ont été réservés par des particuliers, soit 16,8 % de moins qu’au troisième trimestre 2021. Il y en avait eu plus de 21 000 au deuxième trimestre 2020, marqué par le premier confinement.
Cela fait depuis 2014 qu’un tel point bas n’avait pas été atteint. Sur les douze derniers mois, le recul des réservations est de 5,7 %, soit environ 110 000 logements neufs vendus.
Les volumes de Permis de construire
Progressivement, les chiffres de la construction neuve fournis par le ministère de la Transition écologique en charge du Logement, montrent un affaissement de la dynamique. L’effet du nombre exceptionnel de demandes de permis déposées en décembre 2021, pour anticiper la nouvelle réglementation environnementale, s’est désormais complètement résorbé, annonce le ministère.
Comparativement aux trois derniers mois précédents, au 3ème Trimestre 2022 les logements autorisés sont en forte baisse de 13,2 %, où ils avaient déjà connu une diminution de 12,1 %, en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables. Le nombre de logements autorisés au cours des trois derniers mois est de nouveau inférieur de 4,5 % à la moyenne des douze mois précédant la crise sanitaire. *source la lettre pro de l’immobilier neuf
La tendance des prix :
Côté prix, certes 2022 enregistre encore une hausse de près de 6,6% mais c’est un peu moins qu’en 2021 (+7,1%). Dans le détail, on voit par exemple qu’il n’y a plus qu’une ville à afficher une hausse à deux chiffres : Toulon, avec des prix en progression de 13% sur un an.
Nous ne sommes pas loin également des +10% sur les villes de :
- Pau (+9,9%)
- Nîmes (+9,8%)
- Annecy (+9,6%)
- Saint-Etienne (+9,4%)
Autour de 7% de hausse à Marseille (+7%), La Rochelle (+7%) ou Strasbourg (+7,3%).
Quelques villes sont déjà en baisse et souvent les plus grandes comme Paris (-0,9%), Lyon (-1,7%), Bordeaux (-0,5%) et Nantes (-1,1%). *Source BFM Business
Côté banque :
Comme nous avons pu le voir fin 2022, l’emprunt est de plus en plus dur à obtenir…Les conditions bancaires pour obtenir un prêt se sont durcies. En 2023, L’emprunt continuera de coûter davantage que les années précédentes.
Le montant du crédit immobilier dépend de plusieurs éléments :
- Vos revenus
- Le taux d’intérêt
- La durée de l’emprunt
- Les charges
- L’assurance
Quel que soit le type de logement visé, les conditions à remplir pour emprunter une certaine somme d’argent à la banque sont les mêmes.
Cette tendance haussière s’est vérifiée en 2022, pour exemple sur un emprunt de 300 000 € :
Pour emprunter 300.000 euros*, votre salaire devra s’élever à près de :
- 6125 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 2021 euros
- 4891 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 1614 euros
- 4204 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 1.463 euros
*Simulations d’emprunt réalisées en décembre 2022 sur le site d’Empruntis avec des taux moyens non négociés, soit 2,3% sur 15 ans, 2,4% sur 20 ans et 2,55% sur 25 ans et sans apport et avec un taux d’assurance de 0,36%.
Vs 2021
Pour emprunter 300.000 euros** votre salaire devait s’élever fin 2021 à près de:
- 5.305 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 1.857 euros
- 4.174 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 1.461 euros
- 3.514 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 1.230 euros
**Simulations d’emprunt réalisées en décembre 2021 avec des taux moyens non négociés, soit 1,20% sur 25 ans, 1,05% sur 20 ans et 0,90% sur 15 ans, sans apport avec un taux d’assurance de 0,30% et un taux d’endettement de 35%.
L’investissement
Le dispositif Pinel se scinde en deux à compter du 1er janvier 2023. D’un côté, un dispositif Pinel + est créé et conserve les mêmes taux de réduction d’impôt qu’auparavant mais avec des conditions supplémentaires à respecter. De l’autre, l’avantage est diminué pour les autres investissements dans le cadre d’un Pinel « classique ».
En 2023, les taux de réduction deviennent moins avantageux et passent :
- De 12% à 10,5% pour un engagement de 6 ans
- De 18% à 15% pour un engagement de 9 ans
- De 21% à 17,5% pour un engagement de 12 ans
Concrètement, pour un bien acheté en 2023, la réduction d’impôt peut représenter jusqu’à 10,5% du prix de revient du logement, sur une période de 6 ans. Le prix de l’investissement pris en compte est au maximum de 300.000 euros, dans la limite de 5500 euros par m2 de surface habitable.
Le Pinel + correspond en fait aux mêmes avantages fiscaux qu’auparavant. Les taux restent dans ce cas inchangés (à 12%, 18% et 21% pour 6, 9 et 12 ans en métropole et à 23%, 29% et 32% en Outre-mer) en 2023 et 2024.
Pour cela, il faut que les logements :
Soient situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
Ou respectent « un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, dont les critères sont définis par décret ».
Décret n° 2022-384 du 17 mars 2022
Autre renseignement intéressant du bilan 2022 de la Faim : les villes où le rendement locatif est le plus intéressant. Il en ressort peu d’évolution car les villes les moins chères ont beau avoir flambé, elles restent les moins chères et donc celles qui affichent les rendements les plus élevés.
Le changement de la règlementation :
Le 1er juillet 2021 est entrée en vigueur la réforme du DPE. Ce “nouveau DPE” a induit de nombreux changements, essentiels à connaître pour les professionnels :
Plus de clarté : le DPE devra obligatoirement mentionner une fourchette des coûts de consommations induits par sa classe énergétique. L’étiquette énergie englobe désormais l’étiquette climat (émissions de gaz à effet de serre).
Le DPE a désormais une valeur juridique : comme d’autres diagnostics immobiliers, tel que le diagnostic amiante, le DPE a désormais une valeur juridique. Le document devient ainsi “contestable” et un acheteur ou un locataire peut demander un autre diagnostic à celui fourni par le vendeur ou le propriétaire bailleur. Ces derniers engagent donc leur responsabilité avec un DPE.
La méthode de calcul change : désormais, la méthode dite “3CL” est la seule faisant loi.
Les DPE doivent être actualisés : ceux réalisés avant le 1er janvier 2013 doivent être remis à jour, tandis que ceux réalisés entre cette date et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2022. Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 doivent être actualisés avant le 31 décembre 2024. L’ensemble de ces nouveaux DPE conserveront ensuite leur validité de dix ans.
Enfin, depuis le 24 août 2022 et dans le cadre de la loi Climat et résilience, il est désormais interdit sur l’ensemble du territoire d’augmenter le loyer des logements classés F ou G et considéré comme “passoires énergétiques”.
Loi Climat :
Conformément à la loi Climat, beaucoup de logements vont devoir subir des rénovations énergétiques afin d’améliorer leur performance pour la mise en locations des biens. Ce qui va bloquer certain propriétaire pour la location.
Les changements :
Dès janvier 2023, les habitations consommant plus de 450 kWh.m2 par an en énergie finale ne pourront plus être mises à la location.
En 2025, les logements notés G au DPE seront eux aussi interdits à la location.
Les logements classés F seront frappés de cette interdiction en 2028.
Au total, 5 millions de logements classés F et G au DPE devront subir une rénovation énergétique sous peine d’être exclus du marché de la location immobilière.
CONCLUSION :
Selon le conseil supérieur du notariat le pouvoir d’achat immobilier des Français accuse une chute en 2022 du fait des hausses conjuguées des taux d’intérêt et des prix dans l’ancien. En moyenne, en s’endettant sur 20 ans avec une mensualité à hauteur du tiers de leur revenu disponible (En France métropolitaine, sur la base d’un remboursement de 800 €/mois sur 20 ans), les Français de métropole peuvent acquérir un logement de 80 mètres carrés. C’est 4 m² de moins qu’en 2021, une chute inédite depuis 15 ans.
« Les taux d’intérêt devraient continuer d’augmenter. Ce sera le paramètre déterminant en 2023 », juge la FNAIM.
La baisse des ventes se conjuguent à la baisse du pouvoir d’achat des Français et à la fin des lois incitant l’investissement. Ce ralentissement devrait donc se poursuivre. Dans ce contexte nous prévoyons une baisse des ventes l’an prochain entre 5 et 10%.